부동산 6.17에 따른 투기과열지구 재건축 조합원 지위 양도와 예외 규정

정부에서 21번째로 정책을 6.17 부동산 정책을 내놓으면서

점점 더 혼란스러운 시대가 도래하였습니다

그에 따라 안양시 동안구는 조정지역이었다가 투기과열지구로 지정이 되었고

여러 재건축 재개발 사업장도 발 빠르게 움직이고 있는 것 같습니다

최근에는 비산동 삼호뉴타운 재건축 분양신청이 있었는데

이 시기에 맞물려서 6.17 정책을 발표했고 정책의 칼날이

재건축 사업장으로 향했기 때문에 가장 혼란스러운 비산삼호 재건축이 아닐 수 없습니다

재건축초과이익환수제, 분양가상한제 등에 따라 투자자들의 수익률이 많이 차이나고

조합설립인가일, 사업시행인가일 등 어떤 기준에 맞추어서 법에 적용할 것인지 등

말도 많고 탈도 많습니다

 

우선, 재건축 사업장에 큰 이슈는 2가지 인 것 같습니다

조합원지위양도, 조합원 입주권 취득 자격 !

조합원 입주권 취득의 경우에는 2년 이상 거주 요건을 채워야 한다고 합니다

출처-국토부

 

20년도 12월까지 사업시행인가를 득하지 않은 사업장의 경우에 한하는데

아직까지 사업시행인가를 받지 못하고 지지부진한 사업장에 투자한 경우

자칫 잘 못 하면 2년 거주 요건을 채우지 현금청산을 해야 하는

피해가 발생할 수도 있다니 넘나리 충격적이네요

 

기본적으로 투기과열지구는 조합원 지위 양도가 불가합니다

안양시의 경우 이번에 투기과열지구로 지정이 되었기에

조합원 지위 양도는 어떻게 되는지 혼란스럽기에 한번 살펴봅니다

 

도시 및 주거환경정비법 시행령 제39조

② 「주택법」 제63조제1항에 따른 투기과열지구(이하 "투기과열지구"라 한다)로 지정된 지역에서 재건축사업을 시행하는 경우에는 조합설립인가 후, 재개발사업을 시행하는 경우에는 제74조에 따른 관리처분계획의 인가 후 해당 정비사업의 건축물 또는 토지를 양수(매매ㆍ증여, 그 밖의 권리의 변동을 수반하는 모든 행위를 포함하되, 상속ㆍ이혼으로 인한 양도ㆍ양수의 경우는 제외한다. 이하 이 조에서 같다)한 자는 제1항에도 불구하고 조합원이 될 수 없다. 다만, 양도인이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 그 양도인으로부터 그 건축물 또는 토지를 양수한 자는 그러하지 아니하다. <개정 2017.10.24, 2020.6.9>

1. 세대원(세대주가 포함된 세대의 구성원을 말한다. 이하 이 조에서 같다)의 근무상 또는 생업상의 사정이나 질병치료(「의료법」 제3조에 따른 의료기관의 장이 1년 이상의 치료나 요양이 필요하다고 인정하는 경우로 한정한다)ㆍ취학ㆍ결혼으로 세대원이 모두 해당 사업구역에 위치하지 아니한 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ특별자치도ㆍ시 또는 군으로 이전하는 경우

2. 상속으로 취득한 주택으로 세대원 모두 이전하는 경우

3. 세대원 모두 해외로 이주하거나 세대원 모두 2년 이상 해외에 체류하려는 경우

4. 1세대(제1항제2호에 따라 1세대에 속하는 때를 말한다) 1주택자로서 양도하는 주택에 대한 소유기간 및 거주기간이 대통령령으로 정하는 기간 이상인 경우

5. 그 밖에 불가피한 사정으로 양도하는 경우로서 대통령령으로 정하는 경우

 

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위의 도정법 내용에 보면 투기과열지구 내에서는 기본적으로

조합설립인가 후(재건축) 매매 증여 등의 조합원 지위 양도가 불가하다고 명시되어있네요

이 말대로 라면 비산 삼호 뉴타운은 투기과열지구라서 조합원 승계가 안되는 건데..

개정이 17년도 인데 비산 삼호는 사업시행인가 를 16년도 득하였는데

법의 적용이 언제 되는지 등 .. 여러 혼선을 야기하고 있습니다

 

예외 규정을 보면 4번에 1세대 1주택자로 소유기간 및 거주기간이 일정 기간 이상이면 양도가 가능한걸로 나오는데

비산 삼호 뉴타운 처럼 오래된 구축은 장기간 실거주 하신 조합원들이 많기에

이에 해당 하는 조합원 분들이 꽤 많을 것으로 생각이 됩니다

그럼 그 기간이 얼마인고 하면..

 

도시 및 주거환경정비법 시행령 제37조

제37조(조합원) ① 법 제39조제2항제4호에서대통령령으로 정하는 기간 이란다음 각 호의 구분에 따른 기간을 말한다.

이 경우 소유자가 피상속인으로부터 주택을 상속받아 소유권을 취득한 경우에는 피상속인의주택의 소유기간 및 거주기간을 합산한다.

1. 소유기간: 10년

2. 거주기간(「주민등록법」 제7조에 따른 주민등록표를 기준으로 하며, 소유자가 거주하지 아니하고 소유자의 배우자나 직계존비속이 해당 주택에 거주한 경우에는 그 기간을 합산한다): 5년

 

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결국 10년 소유 5년 거주자만 조합원 지위 양도가 가능해 보이고

그 외에 다른 예외조항에 해당 하는 지를 파악하여

매도자 매수자 모두 꼼꼼히 체크하고..

피해가 없도록 해야겠습니다

 

 

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